家を売却したとき、税金はどのくらいかかるの?

家を売ったときの税金について、分かりやすく解説します。

所得の計算

税金は、所得(儲け)に税率を乗じて計算されます。
まずは、所得の計算方法を確認しましょう。
税法上の計算方法は以下の通りです。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額= 課税譲渡所得金額

譲渡価額は議論の余地はないのですが、取得費、譲渡費用、特別控除は少し複雑です。
ただ、税金を少なく計算するためのポイントは、取得費、譲渡費用を漏れなく計上して計算することです。

取得費の計算

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額です。
つまり、買った時に払ったお金と考えてください。
ここで難しいのは、土地と建物で扱いが違うことです。

例えば、土地2,000万円、建物2,000万円の家を購入したとします。
これを10年後に売った場合、土地の取得費は2,000万円ですが、建物の取得費は2,000万円ではありません。
建物は、年数が経つにつれて価値が下がっていくと税法上は考えます。

木造住宅だと、耐用年数が22年ですので、単純に2,000万円÷22年×10年=909万円の価値が下落していると考えます。
したがって、建物の取得費は2,000万円-909万円=1,091万円と計算されます。

ちなみに、マンションを購入する際に支払う登記代、修繕積立基金なども取得費に含めて計算することが可能です。

譲渡費用の計算

譲渡費用とは、建物を売るために要した費用です。
具体的には、以下のような費用になりますので、漏れなく計上しましょう。

1仲介手数料
2測量費
3貸家の売却に際して支払った立退料
4建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用
5印紙税
6既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金

その他、疑問に感じた費用は、必ず税務署や税理士に確認するようにしましょう。

特別控除について

基本的には、譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に税率を乗じて税金が計算されます。
ただ、不動産価額が値上がりしすぎて、税金が多額に取られるという場合に、特別控除の利用を検討しましょう。

特別控除もいろいろありますが、一つだけ紹介します。
それが3,000万円の特別控除の特例です。
簡単に言うと、譲渡所得を3,000万円までなかったものにしてくれるというすごい制度です。

しかし、これには副作用があります。
例えば、不動産売却後、すぐに新しく住宅を購入しようとすると、住宅ローン控除を受けられないといったデメリットも存在します。
特別控除の特例を利用するときは、細かなシュミレーションのもと、判断することをお勧めします。

税率について

税率は売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。
5年以下であれば20.315%、5年以上であれば39.63%です。

ここで、注意点がございます。
それは、5年の判断基準は、売った年の1月1日現在で判断するということです。

例えば、2015年5月に購入した自宅を売却するケースを考えてみましょう。

2020年12月に売却した場合
→2020年1月1日時点では5年以下
→税率は39.63%が適用

2021年3月に売却した場合
→2021年1月1日時点で5年超
→税率は20.315%が適用

つまり、購入した日から5年ではないのです。
この計算だけは、必ず注意しましょう。
数か月の差で、大きなお金が飛んでしまいます。

申告の種類

これで税金が計算できましたので、最後に申告するときの注意点です。
それは、土地や建物の譲渡所得に対する税金は、申告分離課税となる点だけ覚えておきましょう。
つまり、他の収入から生じた所得と、相殺することはできないということです。
所得が発生したら、必ず納税が必要になります。
事業でマイナスだからと言って、申告しないと罰金が取られますので、注意しましょう。
確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになりますので、手続きは一緒のタイミングで実施します。

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