住宅ローン控除であまり知られていない注意点を2つ説明します

マイホームを購入するうえで、住宅ローン減税を知らない人はほとんどいないでしょう。
控除のための条件も様々な記事に書いてあるので、改めて取り上げるつもりはありませんが、取り上げられることが少ない論点が2つあります。

条件すべての確認

まずは住宅ローン減税の全条件を確認しましょう。

条件一覧
  1. 新築又は取得の日から6か月以内に住み始める。
  2. 12月31日時点で住んでいる。
  3. 所得金額が3,000万円以下(収入ではない)
  4. 床面積が50平方メートル以上
  5. 床面積の2分の1以上の居住用あること。
  6. 10年以上のローンを組む
  7. 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条 1項(同条3項の規定により適用する場合を除きます。)、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。
  8. 住宅の取得等が特定取得以外の場合は住宅ローン減税20万円

1~6は内容は読めばわかると思いますし、よく知られている内容です。
知られていない条件は7と8です。

3,000万円控除特例を使用した場合は住宅ローン減税利用不可

住み替えを検討している人は要注意です。

例えば、2016年に4,000万円でマンションを購入し、2020年に6,000万円でマンションが売れた場合を考えてみましょう。
この場合、減価償却等の難しい話は抜きにして、2,000万円の利益がでています。
しかし、5年以内に不動産を売却して利益が出た場合、税率は40%です。
つまり、2,000万円利益がでたとしても、800万円は納税しないといけないのです。

1,200万円は手元に残るから十分と考える人はそれでいいかもしれませんが、私は800万円も税金を納めたくありません。
このときに使えるのが3,000万円控除の特例です。
つまり、3,000万円までの利益は納税を免除できるのです。
この特例を使えば、2,000万円全額が手に入ります。

ただ、これには副作用があり、この特例を使ってしまうと、売却年を含めて3年以内に新たに住まいを購入しても、住宅ローン減税を受けられない決まりになっています。
7番の条件はこのことを意味しています。

じゃあどうすればよいのかというと、利益が大きく出た場合、3年間は賃貸で暮らして、その後住まいを購入すれば納税を最小限にして住宅ローン減税を受けられます。
そうすれば、税金を払わずに再度住宅ローン減税を受けることが可能です。
このケースでは2,000万円の利益と住宅ローン減税のMax520万(2021年購入はMax400万円)が手に入る計算になります。

支払額に消費税が含まれていない物件は要注意

中古マンションを購入する人は要注意です。

特定取得に該当しない場合、住宅ローン減税が半額になるという決まりです。
では特定取得とは何でしょう。
一応定義をお伝えすると、「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいい、「特別特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。

意味わかりませんよね。
簡単に言うと、法人から買う場合は住宅ローン減税満額が受け取れますが、個人から買う場合は半額しか受け取ることができません。
もう少し具体的に言うと、住友不動産、三菱地所、三井不動産などの法人から不動産を購入すれば年間40万円の控除が受けられますが、佐藤さん、鈴木さん、高橋さんといった個人から購入した場合は、住宅ローン減税が半額になります。

要は、消費税が支払代金に含まれているか否かということです。
個人間の売買は消費税の課税対象外になるので、購入者は消費税を支払いません。
一方、法人との取引は消費税が発生しますので、購入者は消費税を支払います。
つまり、消費税を支払う場合は満額、消費税を支払わない場合は半額ということになり、わかりやすく言うと法人から購入する場合は満額、個人から購入する場合は半額になります。

新築の場合であれば、個人から購入するケースはほとんどないので心配ないですが、中古物件の購入は個人から買うケースがかなり多くなると思われますので、事前に理解しておきましょう。

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